東京圏と大阪圏では下落基調が強まる 不動産市場における新型コロナウイルスの影響と様々な変化
株式会社三友システムアプレイザルは、提携している不動産鑑定士165名を対象に行ったアンケートをもとに、三友地価予測指数(2020年9月調査)を発表した。また今回は、増え続けるタワーマンションの現状と今後の課題についてアンケートを実施。寄せられた多数の意見も併せて紹介する。
三大都市圏 地価予測指数＜商業地＞・トピック調査
■調査結果概要
＜商業地：東京圏と大阪圏では下落基調が強まり、名古屋圏も引き続き下落基調にある。＞
商業地指数の「現在」は、東京圏が44.1、大阪圏は35.7、名古屋圏は33.4となり、前回(6月)との比較では、東京圏が47.6から下落、大阪圏も40.2から下落。名古屋圏は25.0から上昇したが、下落傾向にある。また、「先行き」は東京圏が33.5、大阪圏は30.3、名古屋圏は27.1と、地価はさらに下落するリスクが高まっている。
夏場には勢力を弱まると期待された新型コロナウイルスだが、1日あたりの感染者数は8月に過去最高を更新し、現在も小康状態が続いている。これから冬場にかけて、感染者数が再び増加すれば、重症者が増えて医療体制に過度な負担がかかるだろう。
不動産市場では、新型コロナウイルスの感染拡大から半年以上が経過し、様々な変化が生じ始めている。一番の特徴は、アセットタイプによってダメージの程度が大きく異なっていること。最も大きなダメージを受けたのは、ホテルと店舗(特に飲食店)だろう。ホテルは、客室単価を下限まで下げても稼働率が上がらないケースが多く、店舗は都市部を中心に解約や家賃の減額交渉が多発している状況だ。
逆に、ダメージが少ないのは物流施設と住宅。物流施設はもともと高齢化社会の進展に伴ってニーズが高まっていたが、在宅勤務の普及や実店舗から客足が遠のいたことを受けて、今後も市場は拡大する見込みとなっている。住宅に関しては、もともと消費増税の影響で新築物件の売れ行きは鈍っていたが、現時点では販売価格や賃料水準に大きな変化はなく、市場では様子見の状態が続いている。
最後にオフィスに関しては、東京ではコロナ以前から今後の大量供給によって賃料は10～15％下がるとの見方が大勢を占めていたが、さらにコロナ禍で企業業績が悪化すれば、賃料は当初の予想を超えて下がる可能性も否定できない。
＜住宅地：全体として下落基調は弱まっているが、先行き不透明感が強まっている。＞
住宅地指数の「現在」は、東京圏が47.4、大阪圏は48.2、名古屋圏は47.9となった。前回(6月)との比較では、東京圏が42.0から上昇、大阪圏も44.6から上昇、名古屋圏も39.3から上昇したが、下落傾向にある。また、「先行き」は東京圏が35.9、大阪圏は38.4、名古屋圏は33.4と、地価の不透明感が強まっている。
■調査概要
調査方法 ：インターネット調査
調査期間 ：2020年8月3日～8月31日
調査対象者数：当社と提携する全国の不動産鑑定士165名
対象者内訳 ：東京圏 39名 ［東京・神奈川・埼玉・千葉］
大阪圏 28名 ［大阪・京都・兵庫・奈良］
名古屋圏 12名 ［愛知・三重］
その他の地方圏 86名 ［上記以外］
指数算出方法：商業地、住宅地のいずれも各都道府県の主要都市における地価動向を先行的に表し易い高度利用地等の地域を前提として、上昇・やや上昇・横ばい・やや下降・下降の5段階で評価された地価動向の各回答者比率に100～0までを5段階に分けた係数を乗じてその和を求めた。地価動向の「現在」については過去6カ月間の推移、「先行き」については6カ月程先に向けた動向を示す。なお、本指数は地価動向の見方について強気・弱気の程度を指数化したものであり、各圏域の地価水準を表すものではない。50ポイントが強気・弱気の分かれ目となる。また、各圏域内のすべての地域で指数が示すとおりの同一の地価動向となる訳ではなく、それぞれの地域間で差異がある。
■会社概要
商号 ： 株式会社三友システムアプレイザル
代表者 ： 代表取締役社長 堂免 拓也
所在地 ： 〒102-0093
東京都千代田区平河町1丁目2番10号 平河町第一生命ビル4F
設立 ： 1980年5月
資本金 ： 100百万円
事業内容 ： 不動産鑑定評価・不動産調査・動産評価・業務支援サービス
国内提携先 ： 不動産鑑定士370名 不動産調査員250名(令和元年)
年間取扱件数： 19,697件(海外61件)
※令和元年「事業実績等報告」(国土交通省)に基づく