不動産ファンドは不動産業界の中でも固定給が高いと聞いたことがある方はいらっしゃるのではないでしょうか。
そのため不動産ファンドへの転職に興味がある方もいらっしゃるでしょう。
この記事では未経験でも不動産ファンドへの転職が可能なのか、また実際の年収はどれくらいなのか、解説していきたいと思います。
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不動産ファンドとは
投資家から集めた資金や銀行からの借り入れを元に、不動産へ投資を行う投資のプロ集団です。
複数の不動産を購入し、そこから得られる賃貸収入や売却時の利益を配当金として分配するファンドです。 不動産から得られる収益を投資家に還元していきます。
不動産ファンドの仕事内容
お客様から資金を預かり、そのお金を不動産へ投資を行うことで、預かった資金を運用しています。
日系の不動産ファンドではあまり業務の担当を細かく分けないことが多いですが、特に外資系の不動産ファンドでは職種と担当業務がはっきりと分かれていることが多いです。
それでは各業務について説明します。
【アクイジション（物件取得）】
ファンドの収益に関わる最も重要な業務と言えます。 アクイジションは不動産物件を探し、取得するまでの業務です。
当然ながらいい物件を安く仕入れることができれば利益を生みやすくなります。 物件情報を元に、運用プランを考え、キャッシュフローをはじき出し、そのキャッシュフローを中心にいくらで購入するのか分析し、評価することが重要です。
仲介業者や信託銀行から情報を得ることや、入札に参加することで買い付けする物件を発掘していきます。 いい物件を発掘したと思っても、物件を購入するためには投資委員会（Investment Committee=IC）で承認を得なければなりません。
承認を得るために、投資委員会でプレゼンテーションを行いますので、資料を作成しプレゼンの準備が必要となります。 外資系であれば海外の方向けにプレゼンテーションを行う必要がありますので、ここでは英語力が必要です。
またアクイジション担当が投資にかかる費用の融資の段取りを行う不動産ファンドもあります。 そうなると物件取得のための業務と並行して、融資業務も弁護士に相談しながら進める必要がありますので、とてもハードな業務です。
若手の社員だとキャッシュフローの計算や、物件の評価ができる人や投資委員会で使用する資料を作成できる能力が必要になりますので、手を動かして作業できることが重要です。
中堅の社員だといい物件を探し出し、投資を実行するために売主との交渉を確実に行う能力が必要になります。
また入札案件が多い中で有利な条件で契約しやすい相対契約できる案件をどれくらい発掘できるかがポイントです。
【アセットマネジメント】
アセットマネジメントとは資産を預かって運用するというファンド業務のことを言います。
不動産ファンド内ではアクイジションが仕入れた物件に対してどのように手を加え、どのようにして最後に高い価格で売却できるかを考え、実行していきます。 物件取得時にはこのようなプランはすでに出来上がっていますが、投資後に思うように進むわけではありませんので、軌道修正しながら進めていくことが重要です。
例えば物件の定期修繕やリノベーションの計画、賃貸募集の際にはいくらで貸すのか、売却時にはどうすれば売却額を高くできるのか考えながら、実行していきます。
実際の物件管理はプロパティマネージャーに指示を出し、プロパティマネージャーが賃貸管理や修繕等の発注やビル管理会社への指示などを行い、物件管理を行います。 アセットマネジメントは計画通りに投資回収を行うために価値を最大化して売却することが必要なため、どのように売却するかを考え、実行することが重要な仕事です。
【IR・ファンドレイジング】
IR・ファンドレイジングは運用するお金を集めてくる業務です。 不動産ファンドは資金が集まらなければ運用することができず、収益を上げることもできないためIR・ファンドレイジングは非常に重要な業務を担っています。
まず販売するファンドのプレゼン資料の作成を行い、次に投資家に対してファンドの魅力が伝わるようプレゼンテーションを行います。 プレゼンテーションの結果として、投資家から出資を取り付ける必要があり、商談力をはじめとした営業力が求められる職種です。
【ミドルオフィス・バックオフィス】
ミドルオフィスは運用や営業をサポートする役割果たします。 具体的には運用パフォーマンスの測定・分析やレポーティングなどです。 バックオフィスは資金決済に関わる経理やコンプライアンスなど幅広い業務を担っています。
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代表的な不動産ファンド
ここで代表的な不動産ファンドを紹介します。 不動産ファンドを運営している企業母体は不動産会社系、金融機関系、商社系、外資系など様々です。 まずは国内系の不動産ファンドと、外資系の不動産ファンドの紹介を行います。
国内の不動産ファンド
国内の不動産ファンドでよく知られているのが、J-REITの運用会社で日本ビルファンドマネジメント、ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント等があります。 また三井不動産投資顧問、三菱地所投資顧問、森ビル不動産投資顧問など大手デペロッパーや住宅メーカーの子会社が多く存在します。
外資系不動産ファンド
外資系不動産ファンド運用会社もたくさんあります。 ラサール不動産投資顧問、エートス、GCI、キャピタランド、オークツリー等が代表的です。 また投資銀行系の会社だとゴールドマン・サックス・リアルティ・ジャパンやモルガン・スタンレー・キャピタルなどの会社があります。
不動産ファンドの年収
不動産ファンドの年収は国内系の不動産ファンドか外資系の不動産ファンドかで異なります。 投資運用部門かそれ以外の部門かでも年収が変わってきますので、注意が必要です。 当然ながら結果を残し、役職が上がるにつれて平均年収が高くなります。
国内の不動産ファンド
国内の不動産ファンドの年収について説明します。 国内系だと職種による違いはそこまで大きくなく、800万円～1,500万円くらいが一般的です。
投資運用関連職の担当者で800～1,000万円程、役職付きのポジションで1,200～1,600万円程です。
非運用系の職種では管理職で1,000万円程、部長ポジションでも1.500万円程度と考えられます。 国内の不動産ファンドだと急激な昇給や昇進はあまり期待できません。
外資系不動産ファンド
次に外資系の不動産ファンドの年収について説明します。
運用系職種の場合は担当者レベルから課長レベルで800～1,500万円程、部長ポジションで1,600万～2,500万円程です。 非運用系の職種では部長ポジションで1,500万円～1,600万円程度です。
外資系だからと言って極端に年収が高いわけではないことが分かっていただけたでしょうか。 不動産ファンドは金融業のような感覚がありますが、実際は不動産業ですので、金融業界に比べ給与水準が低くなっています。
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未経験でも不動産ファンドに転職できる？
未経験でも不動産ファンドに転職できるのか気になっている方も多いと思います。 実際には未経験での転職は難しい事が多いです。
ただ、投資銀行系での勤務経験があれば物件取得にかかる業務など不動産ファンドと重複する業務があるため、比較的容易に転職できる可能性があります。
大手の不動産ファンドへの転職を目指すなら、中小の不動産ファンドで圧倒的な結果を出すか、不動産会社で物件の売買担当者として営業力を磨き、トップレベルの成績を上げることを目指しましょう。
不動産ファンドへの転職を有利にする資格4選
不動産ファンドへ転職するには、不動産の知識はもちろん、金融やデューデリジェンスの知識など幅広い知識が必要です。
そんな不動産ファンドへの転職をする際に、書類選考や面接で有利になる資格を4つご紹介致します。
さらに詳しい情報はこちらの記事にも記載があるのでご覧下さいませ。
不動産ファンドへ転職する方法とは？おすすめの資格5選を紹介
1.不動産証券化協会認定マスター
不動産投資や金融のプロとしての知識を証明する資格です。この資格を所持していれば、面接に進む前の書類選考の時点で不動産・金融の幅広い専門知識、スキルを所持していることを証明できるでしょう。
取得するには、マスター養成講座（コース1）をWEB講義で受講後、修了試験に合格する必要があります。
受講期間は約5ヶ月間となっており、講座の受講内容は不動産の投資分析や法律、税・会計制度など、実務に必要となる専門知識です。
このマスター養成講座の修了試験に合格する条件とは別に、金融や不動産の分野で2年以上の実務経験も必要になってきます。
合格率は35%前後となっておりますが、これまで不動産や金融業界に勤めてきた方が受験してのこの合格率となっておりますのでかなり難易度の高い資格と言えるでしょう。
こちらのサイトも併せてご覧下さいませ。
不動産証券化協会
不動産鑑定士
不動産の鑑定評価に関する法律に基づき制定された国家資格です。不動産の鑑定評価のほか、土地の有効利用などのコンサルティングを業として行うことが可能になります。
日本3大難関資格として知られているほど難易度の高い資格となっておりますので、働きながら資格を取得するにはストイックさが必要です。
不動産鑑定士の試験は短答式試験と論文式の試験で分かれており、5月～6月に短答式試験、その試験に合格した人のみが、約3ヶ月後に行われる論文式の試験を受けることができます。
1回の試験で終了させることができないため毎日コツコツと勉強していくことが大切です。
宅地建物取引士
不動産売買や賃借における重要事項の説明、重要事項説明書面の記名・押印、賃貸借契約書の記名・押印などの専権業務が与えられた資格です。
不動産業を営む場合、ひとつの事務所で業務に従事する者5人に対して1人の割合で設置が義務付けられていますので、不動産業界では重宝される資格です。
1年に一度しかチャンスがない試験ですので、十分に準備してから挑むことがおススメです。
ファイナンシャルプランニング技能士
家計簿、資産運用、不動産に関する知識が学べる資格です。1級から3級まで分かれていますが、実務経験が2年以上ある人、AFP認定研修を修了した人以外は3級から取得することになります。
3級の合格率は高いため、初心者にもおすすめです。
2級からはやや難易度が上がりますが、不動産ファンドへの転職を考えている場合、面接官も合格率を知っている場合が多いので2級以上を目指すといいでしょう。
不動産ファンドに転職するなら転職エージェントに登録
この記事では不動産ファンドについて仕事内容から給料、転職方法まで説明をしてきました。
物件を仕入れる人、運用する人、運用するお金を集める人など職種によって業務内容は大きく異なりますので、自分はどのような仕事をしていきたいか考える必要があります。
不動産ファンドへの未経験での転職は難しい面もありますが、決まった業種や職種からは転職も可能ですので、自分のキャリアプランを見据えて計画的に転職活動を行う必要があります。
金融業界よりは給料相場は低いとはいえ、他の業界に比べても不動産ファンドはかなり稼げる業界ですので、経験を積んで転職にチャレンジするのも良いかもしれません。
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未経験から不動産ファンドへの転職をご検討中の方は、まずは不動産業界特化型転職エージェントへの相談をおすすめ致します。転職エージェントでは、不動産ファンドに転職するまでのプランを一緒に考えて、そのために次はどのような企業に転職するべきかをアドバイスしてくれます。
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